Gericht schränkt Umlage von Wärmelieferungskosten ein

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Umlage von Wärmelieferungskosten auf Wohnungsmietende nach einer Umstellung von Einzelheizungen auf zentrale Wärmelieferung eingeschränkt. Nach einem Urteil vom 20. Mai 2026 greift § 556c BGB nicht, wenn Mieterinnen und Mieter zuvor selbst betriebene Einzelöfen genutzt haben, teilte der BGH in einer Presseveröffentlichung mit.

Verhandelt wurden zwei Verfahren aus Berlin. Die Vermieterin hatte Mehrfamilienhäuser von elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern auf eine zentrale Wärmeversorgung im Contracting-Modell umgestellt. Die Wärmelieferantin errichtete und betrieb die Anlage ab dem Jahr 2015. Anschließend verlangte die Hausverwaltung von den Mietenden monatliche Heizkostenvorauszahlungen. Später machte die Vermieterin Nachforderungen geltend, die auch Contractingkosten enthielten.

Das Amtsgericht wies die Klagen zunächst ab. Das Landgericht Berlin sprach der Vermieterin dagegen die vollständigen Nachforderungen zu. Nach Auffassung des Berufungsgerichts durfte die Vermieterin die gesamten Wärmelieferungskosten über eine ergänzende Auslegung der Mietverträge auf die Mieter umlegen. Die Richter verwiesen darauf, dass der erstmalige Einbau einer Zentralheizung eine Modernisierungsmaßnahme darstelle.

Der Bundesgerichtshof hob diese Entscheidungen nun allerdings weitgehend auf und verwies die Verfahren zurück an das Landgericht. Der VIII. Zivilsenat stellte klar, dass § 556c BGB nur Fälle erfasse, in denen Mietende bereits vor der Umstellung Heiz- oder Warmwasserkosten als Betriebskosten getragen hätten. Diese Voraussetzung lag nach Auffassung des Gerichts nicht vor, weil die Mieterinnen und Mieter zuvor ihre Einzelöfen selbst betrieben hatten.

​Nur Fälle geregelt, in denen bereits eine Betriebskostenumlage bestand

Denn die unmittelbare Anwendbarkeit der Vorschrift setzt voraus, so die Begründung des Gerichts, dass es sich um einen zum „Zeitpunkt der beabsichtigten Umstellung bereits laufenden Mietvertrag handelt, bei dem die Kosten für Wärme oder Warmwasser (oder von beidem) vom Mieter als Betriebskosten zu tragen sind“. Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben, so die Urteilsbegründung weiter.

Der Gesetzgeber habe bewusst nur Fälle geregelt, in denen bereits eine Betriebskostenumlage für Wärme oder Warmwasser bestand. Die Gesetzesmaterialien ließen nicht erkennen, dass auch andere Konstellationen erfasst werden sollten.

Der BGH bestätigte zugleich, dass die Mietverträge keine ausdrückliche Vereinbarung zur Umlage der Nahwärmekosten enthielten. Allerdings sah der Senat Anhaltspunkte für eine stillschweigende Einigung zwischen Vermieterin und Mietern über bestimmte Heizkostenanteile. Die Mietenden hatten nach der Mitteilung über die neue zentrale Wärmeversorgung die geforderten Heizkostenvorauszahlungen geleistet. Daraus könne sich eine Zustimmung zu jenen Kosten ergeben, die auch bei einer zentralen Eigenversorgung des Vermieters angefallen wären.

Offen blieb nach Auffassung des Gerichts, ob die Mieterinnen und Mieter auch einer Umlage sämtlicher Contractingkosten einschließlich kalkulatorischer Bestandteile zugestimmt haben. Dazu fehlen laut BGH bislang ausreichende Feststellungen des Berufungsgerichts. Diese Prüfung muss nun das Landgericht nachholen.

Energieverbände fordern seit Langem eine Änderung 

Energieverbände wie der AGFW oder VKU bewerten die Gesetzeslage schon länger kritisch. VKU-Hauptgeschäftsführer Ingbert Liebing kritisierte − etwa bei einer Konferenz in Halle (Saale) des Kompetenzzentrums Kommunale Wärmewende (KWW) im vergangenen Jahr − insbesondere die bestehende Regelung des § 556c im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die den Ausbau von Fernwärme in Mietgebäuden erschwert (wir berichteten). AGFW-Geschäftsführer Werner Lutsch sieht darin eine Wettbewerbsverzerrung zugunsten der Wärmepumpe: „Was wir brauchen, ist ein fairer Wettbewerb der Technologien.“

VKU und AGFW fordern daher, die Systematik der neu eingeführten Modernisierungsumlage (§§ 555b, 559e BGB) auf gewerbliche Wärmelieferungen zu übertragen. Das würde sowohl Mieterschutz gewährleisten als auch Investitionen in Fernwärme wirtschaftlich ermöglichen.

Die Urteile vom 20. Mai 2026 - VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25 des Bundesgerichtshof finden Interessiert auf der BGH-Webseite.