Wo Contracting passt – und wo nicht

Contracting wächst. Der Verband für Energiedienstleistungen, Effizienz und Contracting (Vedec) beziffert den Branchenumsatz auf 5,26 Milliarden Euro für 2024, ein Plus von 6,3 Prozent. Die Zahl der Verträge stieg um 7,5 Prozent. Rund zwei Drittel der Projekte entfallen auf Wohnungswirtschaft und Quartiersversorgung. Damit bleibt dieser Bereich das zentrale Anwendungsfeld für Contractingmodelle.

Auch technologisch hat sich das Bild verändert. Nach Angaben des Verbands hat sich der Anteil von Luftwärmepumpen in Contractingprojekten von 14 auf 30 Prozent mehr als verdoppelt. Holzheizungen verlieren hingegen an Bedeutung und kommen nur noch auf 26 Prozent. Förderprogramme wie BEG und BEW werden zwar häufiger genutzt, jedoch keineswegs flächendeckend: Nur etwa ein Drittel der Anbieter greift darauf zurück. Ein wesentlicher Grund dürfte die hohe Komplexität der Programme sein.

Möglicher Hebel für Wärmewende im Bestand

Contracting entwickelt sich damit zunehmend zu einem Hebel für die Neuausrichtung der Wärmeversorgung im Bestand. Die kommunale Wärmeplanung liefert den regulatorischen Rahmen − Versorger nutzen ihn bereits, um gezielt zu identifizieren, wo Quartierslösungen, Wärmepumpen oder Wärmenetze wirtschaftlich darstellbar sind.

In der Wohnungswirtschaft hatte das Thema jedoch lange keine hohe Priorität. Die Wärmeversorgung musste zwar organisiert werden, Betrieb, Ablesung und Abrechnung lagen jedoch meist bei Dritten. Die Kosten konnten weitgehend auf die Mieter umgelegt werden. Formal hat sich daran wenig geändert. In der Praxis wird es jedoch zunehmend schwieriger, Wohnungen zu vermieten, bei denen sich die Nebenkosten − insbesondere die Heizkosten − der Kaltmiete annähern.

Hinzu kommt die Heterogenität der Branche. Renditeorientierte Bestandshalter kalkulieren anders als kommunale oder genossenschaftliche Wohnungsunternehmen. Erstere fokussieren Skalierbarkeit, Effizienz und klare Renditeziele, Letztere vor allem bezahlbare Wärme und soziale Stabilität. In sozial orientierten Beständen ist die Bereitschaft gering, langfristige Verträge einzugehen, wenn diese potenziell zu höheren Wärmepreisen führen. Für die Energiewirtschaft ergibt sich daraus eine klare Konsequenz: Contractingangebote müssen transparent und sozial tragfähig sein.

Viele Varianten in der Praxis

Contracting ist jedoch nicht gleich Contracting. Die Wärmeversorgung kann vollständig an Dritte ausgelagert werden, sie kann aber auch über eigene Strukturen erfolgen. Wohnungsunternehmen haben die Möglichkeit, eine eigene Energietochter zu gründen oder sich mit einem kompetenten Partner zusammenzuschließen.

Die GSG Oldenburg etwa betreibt rund 95 Prozent ihrer Heizanlagen im Contracting − zunächst beauftragte sie einen externen Dienstleister, inzwischen über eine eigene Energietochter. Ziel ist es, die Kontrolle über Modernisierung, Preisgestaltung und Betrieb zu behalten, ohne auf die Vorteile des Contractings zu verzichten. Im Vordergrund stehen nach Angaben des Unternehmens Betriebssicherheit, Klimaschutz und Kostentransparenz.

Die eigene Tochtergesellschaft erweitert den Handlungsspielraum. Als nächster Schritt ist die Fernüberwachung der Anlagen geplant, um den Betrieb weiter zu optimieren. Digitalisierung und Contracting werden so zu strategischen Steuerungsinstrumenten.

Quartierslösungen gefragt

Auch Energiedienstleister setzen gezielt auf die Wohnungswirtschaft. Bei der Getec Plattform Deutschland ist der Immobiliensektor neben der Industrie eine historisch gewachsene Säule des Geschäfts. Der Fokus liegt zunehmend auf Quartierslösungen und Multi-Client-Konzepten. Dabei werden an einem Standort mehrere Abnehmer − etwa Wohngebäude, Büros und kleinere Gewerbebetriebe − gemeinsam mit Wärme und Kälte versorgt.

„Wenn wir über die Transformation sprechen, müssen wir zurück zu den Quartieren gehen“, sagt Thomas Stephanblome, CEO der Getec Plattform Deutschland. Gerade dort sei man derzeit aktiv. Ein prominentes Beispiel ist der Siemensstadt Square in Berlin-Spandau. Dort entsteht ein gemischt genutztes Quartier mit Wohnungen, Büros und Gewerbe. Kern der Energieversorgung ist eine der größten Abwasserwärmepumpen Europas. So wird eine lokale, erneuerbare Wärmequelle systematisch erschlossen.

Ein wesentlicher Treiber ist dabei die kommunale Wärmeplanung. Jede Kommune muss einen Wärmeplan vorlegen − und genau hier setzt Getec an: Man berät nicht nur, sondern liefert konkrete Lösungen. Abwärmequellen werden identifiziert und darauf aufbauend Netze entwickelt, die eine echte Dekarbonisierung ermöglichen.

Stadtwerke mischen mit

Auch kommunale Stadtwerke setzen Contracting gezielt ein. Die Leipziger Stadtwerke haben gemeinsam mit regionalen Wohnungsunternehmen wie der LEWO und der Baugenossenschaft Leipzig entsprechende Lösungen umgesetzt. Installiert wurden unter anderem Blockheizkraftwerke und Brennwertsysteme, die Wohnanlagen zuverlässig mit Wärme versorgen und zugleich die CO2-Bilanz der Bestände verbessern.

In Bruchsal realisierten die Stadtwerke gemeinsam mit der Bruchsaler Wohnungsbaugesellschaft Gasbrennwertkessel in Wohnanlagen und betreiben diese im Contracting. Planung, Betrieb und Wartung liegen beim Versorger, während die Wohnungsbaugesellschaft von kalkulierbaren Kosten profitiert.

Darüber hinaus sind bundesweit spezialisierte Anbieter wie Danpower, ein Unternehmen der Enercity-Gruppe, aktiv. Danpower übernimmt im Rahmen von Wärmecontracting vollständig den Bau und Betrieb der Anlagen. Ergänzt wird der Markt durch Dienstleister und Ingenieurbüros wie die iFMA GmbH aus Berlin, die Contractingprojekte für große Immobilienbestände begleiten und auch Vertragsgestaltung sowie Energiemanagement unterstützen.

Ein technisch anspruchsvolles Beispiel hat die Süwag in Kriftel umgesetzt. Dort versorgt ein Quartierskraftwerk vier Mehrfamilienhäuser mit 48 Wohneinheiten. Installiert wurden zwei Wärmepumpen, Heizstäbe, ein 3.500-Liter-Wärmespeicher, ein Batteriespeicher mit 75 kWh sowie eine Photovoltaikanlage mit 99 kWp. Die Gebäude werden nahezu autark versorgt, ergänzt durch 48 Ladepunkte für Elektrofahrzeuge.

In Waldbronn bei Karlsruhe betreibt EnBW ein Energieverbundsystem, das Industrieabwärme nutzt, ein Blockheizkraftwerk einbindet und Wärmepumpen kombiniert. Jährlich werden dadurch mehr als 700 Tonnen CO2 eingespart. In Leonberg bei Stuttgart hat EnBW gemeinsam mit Pandion Real Estate eine Nahwärmelösung realisiert, die 765 MWh Wärme und 279 MWh Strom liefert. Planung, Finanzierung, Betrieb und Überwachung liegen vollständig beim Contractor.

Der wirtschaftliche Hebel von Contracting liegt dabei weniger im Wärmepreis selbst als im Gesamtpaket. Planungskompetenz, Fördermittelmanagement, Betriebsoptimierung und digitales Monitoring entscheiden über den Erfolg. Unternehmen, die diese Elemente integriert anbieten, sichern sich klare Wettbewerbsvorteile.

Im sozialen Wohnungsbau eher nicht gefragt

Dennoch passt Contracting nicht in jedem Kontext. Der Geschäftsführer der Lüneburger Wohnungsbau GmbH, Henning Müller-Rost, lehnt Contracting ab, weil zusätzliche Margen der Dienstleister aus seiner Sicht häufig zu Lasten der Mieter gehen. Die Lüneburger Wohnungsbau betreibt ihre Heizungsanlagen selbst und überwacht sie digital. Das ermögliche messbare Effizienzgewinne und sichere Preis- und Handlungshoheit. Für ein sozial orientiertes Unternehmen sei das entscheidend, da viele Mieter hohe Wärmekosten schlicht nicht tragen könnten.

Damit Energiewirtschaft und Wohnungsunternehmen gemeinsam vorankommen, müssen Contractingmodelle differenzierter ausgestaltet werden. Klassische Wärmelieferverträge mit starren Preisformeln greifen in sozial heterogenen Beständen zu kurz. Gefragt sind hybride Modelle, die Risiken fair verteilen und Preisbildung transparent machen. Eine stärkere Einbindung der Wohnungsunternehmen in Betrieb und Steuerung − etwa über digitale Plattformen oder Beteiligungsmodelle − könnte dabei Vertrauen schaffen und neue Kooperationsformen ermöglichen.