Schneller und günstiger mit dem neuen Gebäudetyp E?

Angesichts explodierender Baukosten, gestiegener Zinsen und strengerer Bauvorschriften gerät der Wohnungsbau in Deutschland zunehmend unter Druck. Die Zahl der Baugenehmigungen ist im vergangenen Jahr deutlich zurückgegangen. Vor allem bezahlbarer Wohnraum wird immer knapper. Eine Initiative des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauen (BMWSB) will diesem Trend entgegenwirken: Die „E-Bauweise“ (E steht für einfach) verspricht, das Planen und Bauen effizienter, kostengünstiger und schneller zu machen.

Notwendig ist das vor allem wegen der hohen Baukosten. Diese sind in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich angewachsen. Allein von 2021 bis Ende 2024 ist der Baupreisindex um 30,1 Punkte gestiegen. Neben steigenden Materialkosten und Fachkräftemangel sind dafür auch immer komplexere Vorschriften verantwortlich, die oft über das hinausgehen, was für eine sichere und nachhaltige Nutzung von Gebäuden notwendig ist. Für Bauherren insbesondere im sozialen Wohnungsbau wird das Planen und Bauen zunehmend unwirtschaftlich.

Das hat dramatische Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt. Von Januar bis November 2024 wurden nur noch rund 200.000 neue Wohnungen genehmigt − ein Rückgang von 19 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders betroffen ist der Bau von Einfamilienhäusern, deren Genehmigungen um 22 Prozent auf nur noch 34.800 zurückgingen.

Neues Gesetz erlaubt Abweichungen

Das „Energieeinsparungsgesetz“ schafft nun die rechtliche Grundlage, um von bestimmten Baustandards abzuweichen − allerdings nur, wenn keine sicherheitsrelevanten Aspekte betroffen sind. Bauherren und Architekten können die Abweichungen vertraglich vereinbaren, wodurch Rechtsunsicherheiten minimiert und Bauprozesse flexibler gestaltet werden.

So ist nun unter anderem die Fassadengestaltung vereinfacht, indem auf aufwendige Verblendungen und übermäßige Dämmstärken verzichtet wird. Gleichzeitig ermöglichen flexible Raumhöhen eine anpassungsfähige Bauweise, die keine festen Standardmaße vorgibt, solange die funktionalen Anforderungen erfüllt sind. Auch bei der Materialwahl ging man pragmatisch vor: Statt teurer Hightech-Lösungen können bewährte, kostengünstige Materialien eingesetzt werden, die sowohl wirtschaftlich als auch funktional überzeugen.

Dies entspricht auch den Wünschen der Wohnungswirtschaft. Deren Spitzenverband GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen ließ bereits 2021 die Mehrkosten des EH40-Standards untersuchen. Das Ergebnis: Die tatsächliche Energieeinsparung bleibt oft hinter den Berechnungen zurück − vor allem bei Gebäuden mit hohen energetischen Anforderungen.

Mehr Effizienz, mehr Kosten

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern zeigt sich, dass Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung in der Praxis oft nicht die erwarteten Einsparungen bringen − im Gegensatz zu selbst genutzten Einfamilienhäusern. Gründe sind der ohnehin geringe Heizwärmebedarf, die notwendige Warmwasserhygiene und die unvermeidbaren Verteilverluste. Ein verpflichtender EH40-Standard mit Lüftungsanlage ist daher aus Sicht des GdW nicht sinnvoll.

Höhere Effizienzstandards als EH40 sind mit erheblichen Mehrkosten verbunden: im Schnitt 264 Euro pro Quadratmeter zusätzlich, was die Kaltmiete um 71 Cent pro Quadratmeter erhöht − bei nur 17 Cent Einsparung an Energiekosten. Unter dem Strich steigt die Warmmiete also um 54 Cent pro Quadratmeter.

Ein Beispiel aus Hessen verdeutlicht die Dimensionen: Ein Neubauprojekt mit 250 Wohneinheiten kostete in der KfW-55-Variante 3.160 Euro pro Quadratmeter, bei KfW 40 waren es 3.320 Euro − auf das Gesamtprojekt gerechnet bedeutet das ein Plus von 3,3 Millionen Euro oder 5 Prozent.

Weniger Kosten, mehr Tempo, mehr Spielraum 

Die Reduzierung nicht sicherheitsrelevanter Baustandards kann mehrere Vorteile bringen. Die Senkung der Baukosten ist insbesondere für den sozialen Wohnungsbau und kommunale Projekte wichtig. Gleichzeitig führen vereinfachte Planungs- und Genehmigungsverfahren zu kürzeren Bauzeiten und einer schnelleren Fertigstellung. Architekten und Bauherren profitieren zudem von einer größeren Gestaltungsfreiheit. Nicht zuletzt trägt der bewusste und sparsame Einsatz von Baustoffen zur Nachhaltigkeit bei, da der Ressourcenverbrauch und die Umweltbelastung reduziert werden.

Ob sich diese Vorteile auch in der Praxis einstellen, muss sich erst noch zeigen. Und es gibt auch Kritik an der neuen Bauweise. Experten befürchten, dass der Verzicht auf bestimmte Standards langfristig Nachteile mit sich bringen könnte. Vor allem Einbußen beim Schallschutz oder eine geringere Energieeffizienz könnten sich negativ auf die Wohnqualität auswirken. Zudem wird davor gewarnt, dass private Bauherren nicht immer ausreichend über die langfristigen Folgen der Anwendung des Gebäudetyps E informiert sind.

Hamburg mit eigenem Modell

In Hamburg wurde mit der Initiative Kostengünstiges Bauen ein eigenes Modell entwickelt. Durch optimierte Standards, schnellere Genehmigungen und effizientere Planungsprozesse sollen die Baukosten für Wohnungen um bis zu 2.000 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden. Ziel ist es auch hier, eine Baukultur zu etablieren, die bezahlbaren und attraktiven Wohnraum ermöglicht. Die Parallelen zum Gebäudetyp E liegen auf der Hand.

Die Initiative hat drei zentrale Maßnahmen zur Senkung der Baukosten definiert. Ein wesentlicher Aspekt sind kostensenkende Baustandards, die durch eine Anpassung der technischen Anforderungen erreicht werden. So lassen sich beispielsweise durch den Verzicht auf überdimensionierte Heizungen oder unnötige Trittschalldämmungen sowohl die Bau- als auch die Betriebskosten ohne Qualitätseinbußen senken. Für die rechtssichere Umsetzung werden Mustervertragsklauseln zur Verfügung gestellt.

Ein weiteres Handlungsfeld ist die Optimierung von Prozessen und Planungen. Durch frühzeitige Projektpartnerschaften lassen sich Abläufe effizienter gestalten, wodurch Planungswiederholungen und unnötige Verzögerungen reduziert werden. Das führt zu kürzeren Bauzeiten und weniger Mängeln.

Zudem wird eine Beschleunigung der Verfahren erreicht. Transparente Abstimmungen mit den Behörden erleichtern Genehmigungsprozesse, einheitliche Planungsstandards und digitale Werkzeuge ermöglichen eine bessere Kostenkontrolle. Ergänzend sorgt die Einführung einer „Projektuhr“ für einen optimierten Zeit- und Kostenüberblick, sodass Bauprojekte effizienter gesteuert werden können.

Zur Umsetzung sind Pilotprojekte in einigen Hamburger Bezirken gestartet. Insbesondere das Wilhelmsburger Rathausviertel dient als Modellquartier, um die neuen Ansätze in der Praxis zu erproben. Neben Wohnungsneubauprojekten mit rund 1.900 Wohneinheiten entstehen in dem neuen Stadtteil auch Studentenwohnungen, Gewerbeflächen, Sporteinrichtungen und Kindertagesstätten. 

Praxisbeispiele noch rar

Obwohl sich der Gebäudetyp E noch in der Einführungsphase befindet, gibt es bereits Bauprojekte, die sich an seinen Prinzipien orientieren. Eines davon ist das Collegium Academicum (CA) in Heidelberg. Dabei handelt es sich um ein gemeinschaftliches Wohnprojekt für Studierende, Auszubildende und Doktoranden auf dem Gelände eines ehemaligen US-Militärkrankenhauses.

Das Gebäude basiert auf Holzrahmenbauweise, die vom Architekturbüro DGJ Architektur entwickelt wurde. Statt metallischer Verbindungselemente kommen traditionelle Techniken wie Schwalbenschwanz- und Schlitz-Zapfenverbindungen mit Hartholzdübeln zum Einsatz. Die Konstruktion zeichnet sich durch einen hohen Vorfertigungsgrad und einfache Montage aus. Auch die Verbesserung der Schall- und Luftdichtheit wurde berücksichtigt. Das Raumkonzept umfasst 176 Wohneinheiten in 46 Wohngemeinschaften mit flexibel nutzbaren Flächen. Die Warmmiete beträgt 375 Euro pro Monat und orientiert sich an der BAföG-Wohnkostenpauschale.

Finanziell unterstützt wurde das Projekt durch verschiedene Fördermittel, unter anderem durch das Bundesprogramm „Variowohnungen“, das 2,19 Millionen Euro beisteuerte. Die Gesamtkosten beliefen sich auf 21,27 Millionen Euro, was Baukosten von rund 3.344 Euro pro Quadratmeter entspricht. 
Das ist zwar nicht günstiger als die 2021 vom GdW ermittelten Kosten für den KfW-40-Standard. Allerdings sind seitdem vier Jahre vergangen und die Baukosten sind, wie eingangs beschrieben, drastisch gestiegen.

Der Gebäudetyp E bietet die Chance, schneller und kostengünstiger Wohnraum zu schaffen. Der Erfolg hängt aber wesentlich davon ab, dass Bauherren und Architekten bewusst mit den Möglichkeiten und Grenzen umgehen. Die Zukunft wird zeigen, ob sich das Modell bewährt oder ob es am Ende nur ein weiterer wenig genutzter Baustein im komplexen deutschen Bauordnungsrecht bleibt − und ob dieses von einer neuen Bundesregierung weiter verschlankt werden kann.