Sonnenstrom bei Logistikimmobilien - vom Dach direkt in die Halle?

Wie problematisch die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen ist, wird spätestens jetzt auch der deutschen Logistikbranche und dem produzierenden Gewerbe klar. Dementsprechend werden neu errichtete Hallen immer häufiger mit Photovoltaikpaneelen ausgestattet. Für den entsprechenden Immobilienentwickler ist das ebenfalls wichtig: Er erhält oft günstigere Finanzierungskonditionen, entsprechende Projekte sind bei Kommunen beliebt und zudem kann er ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal generieren, da seine Immobilie den Mietern dabei hilft, die eigenen Klimaziele zu erreichen.

Nach wie vor bleibt allerdings in vielen Fällen ein Teil der Hallen-Dachfläche leer. Warum ist das so – wenn doch alle Beteiligten von einer Immobilie profitieren, die zugleich ein kleines „Kraftwerk“ sein könnte?

Ein zentrales Problem besteht darin, dass der „Weg“ des Stroms vom Dach in die Halle unter bürokratischen Gesichtspunkten ziemlich kompliziert sein kann. In den meisten gängigen und juristisch erprobten Fällen handelt es sich um eine Direkteinspeisung von der PV-Anlage ins lokale Stromnetz. Das jedoch läuft dem Konzept zuwider, dass die Mieter den eigenen Strom vom Dach abnehmen können. Zudem funktioniert das klassische Mieterstrommodell nicht bei Immobilien mit mehreren Mietparteien, was bei Gewerbe- und Logistikimmobilien häufig der Fall ist. Dies liegt unter anderem daran, dass sich jede Mietpartei ihren Energiebezug diskriminierungsfrei nach Belieben auswählen darf und soll.

Eine praktikable Alternative ist hier jedoch, dass die einzelnen Mieter den PV-Strom direkt bei ihrem Vermieter (oder dessen Tochtergesellschaft) beziehen und den in den Nachtstunden oder in den Wintermonaten benötigten Reststrom eigenständig beim Anbieter ihrer Wahl dazukaufen. Keine Alternative ist es hingegen, wenn der Vermieter den benötigten Reststrom dazukauft und an den Mieter weitergibt, da dies in der Realität mit deutlich höheren Gesamtstromkosten für die Mieter verbunden ist.

Dies begründet sich darin, dass der Betreiber der PV-Anlage in der Mischkalkulation des Gesamtstroms (Reststrom plus PV-Strom) nicht dieselben günstigen Konditionen anbieten kann, die ein international tätiger Mieter beim zentralen Einkauf für mehrere Liegenschaften erhält. Letztendlich muss unterm Strich ein geringerer Strompreis für die Mieter anfallen als durch den Bezug konventioneller Energie – ansonsten würden nur wenige auf den Strom vom jeweiligen Hallendach zurückgreifen.

In der Umsetzung wird es jedoch oftmals kompliziert. Denn ein wie oben skizziertes Anschlussmodell ist zwar rechtlich und auch wirtschaftlich gut umsetzbar – es wird in der Realität allerdings erst in wenigen Fällen umgesetzt, da der Verteilnetzbetreiber (VNB) seine Zustimmung für diese Variante geben muss. Vielfach herrscht jedoch für eine solche Alternativlösung wenig Verständnis und stattdessen umso mehr Zurückhaltung.

Der Hauptgrund für diese Reserviertheit ist der theoretische Mehraufwand, der für den VNB entsteht – vor allem dann, wenn ein Mieter von seinem Recht Gebrauch macht, den eigenen Stromverbrauch plausibilisieren zu lassen. Das jedoch ist eine eher unbegründete Befürchtung, da bei den Mietern großformatiger Hallenflächen eigene Energieexperten arbeiten, die den Verbrauch regelmäßig kontrollieren und nicht erst bei der nächsten Nebenkostenabrechnung Fragen stellen.

Eine weitere Hürde ist, dass dem VNB tatsächlich Einnahmen verloren gehen, weil er weniger Strom liefert. Doch auch dieses Problem ließe sich relativ einfach lösen – indem die Bundesnetzagentur neue Vergütungsmodelle schafft. Die Vorteile einer solchen Regelung liegen auf der Hand: Durch die Förderung von alternativen Anschlusskonzepten würden die Immobilienentwickler gleichzeitig grünes Licht dafür erhalten, den PV-Ausbau massiv voranzutreiben, was wiederum ein großer Schritt für das Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor wäre.