Steigende Anforderungen an Energieeffizienz: Auswirkungen auf die Immobilienfinanzierung

Deutschlands Gebäudebestand ist in der Breite ziemlich alt. Das gilt besonders für die Wohngebäude. Zwar ist ein lang zurückliegendes Baujahr nicht per se gleichbedeutend mit einer schlechten Energetik – erst recht, weil durch das GEG und seine Vorgängergesetze bereits gewisse Nachrüstpflichten bestehen.

Allerdings unterliegt Deutschland gerade mehreren Herausforderungen besonderer Natur:

1. Es sind verschiedene Klimaziele einzuhalten.

2. Das Land muss sich auf eine dauerhafte Abwesenheit von russischem Erdgas einrichten.

3. Die Energiewende lässt sich umso rascher und kostengünstiger durchführen, je weniger Systeme dafür aufgebaut werden müssen.

Gebäuden fällt hierbei der Charakter eines Dreh- und Angelpunktes zu. Sie sind nach der Industrie die zweigrößte Verbrauchergruppe von Erdgas – selbst wenn Gasheizungen rasant an Boden verlieren. 

Haushalte sind weiter mit 667 Terawattstunden sogar der größte Energieverbraucher insgesamt. Und rechnet man Wohngebäude und Nichtwohngebäude zusammen, kommt man auf einen Bestand von zirka 40,27 Millionen Stück – ein Großteil davon irgendwie mit Energie versorgt. 

Hier kommt nun noch hinzu, dass es eine enorme energetische Schieflage zwischen Neubauten und Bestandsgebäuden gibt. Erstere sind in der Breite auf einem äußerst guten Niveau. Letztere rangieren jedoch trotz der (eher milden) Nachrüstpflichten angesichts ihres Baualters auf einer breiten Skala zwischen „exzellent“ und „vollkommen unzeitgemäß“.

All das macht aus Gebäuden einen sehr machtvollen Hebel, um die drei genannten Herausforderungen zu bewältigen. So groß die Notwendigkeit dazu jedoch ist, so groß sind die Auswirkungen über die positiven Effekte eines reduzierten Energieverbrauchs hinaus. 

Vieldiskutierte Frage mit klarer Lösung

„Sorgen die zahlreichen gesetzlichen Vorgaben zur Energieeffizienz für eine Verteuerung von Neubauten und Sanierungen?“

Eigentlich eine simple Frage. Jedoch entzünden sich an ihr seit Jahren äußerst leidenschaftlich geführte Diskussionen. Zahlreiche Untersuchungen kamen in der Vergangenheit zu unterschiedlichen Ergebnissen und wurden deshalb oftmals diskreditiert, indem man ihnen vorwarf, wahlweise von den Interessen von Umwelt- oder Bauverbänden gelenkt zu sein.

Der aktuelle Sachstand ist ein Dokument des deutschen Bundestags von 2022 aus den Händen des wissenschaftlichen Diensts. Dessen Quintessenz:

• Ja, höhere Energiestandards machen das Bauen teurer – zwar wurden keine Sanierungen untersucht, jedoch lassen sich die Ergebnisse durchaus übertragen.
• Die Kurve des Einsparpotenzials ist zunächst groß, flacht jedoch zunehmend ab, je strenger die Anforderungen werden.

Das Papier, das sich unter anderem auf Untersuchungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. (ARGE) stützt, endet mit folgenden Worten:
 
Und wie gesagt: Es geht in der Studie um Neubauten. Durch den alten Gebäudebestand quer durch die Republik gibt es deshalb hier nach wie vor viel aus energetischer Sicht nachzuholen, damit zumindest der gesamte Wohngebäudesektor seinen Energieverbrauch drastisch reduziert – und nicht nur sein in den jüngsten fünf bis zehn Jahren errichteter Anteil.
 

Selbstverpflichtungen aus Basel und andere Hürden

Die Anforderungen machen Bauen und Sanieren teurer. Gleichsam hat ein hoher Prozentsatz des Gebäudebestandes einen energetischen Nachholbedarf, um auf ein ebensolches Niveau zu gelangen, wie es bei den heute am Ende der Rentabilität angelangten Neubauten der Fall ist.

Unter normalen Umständen wäre das keine große Herausforderung. In diesem Fall würde die Finanzierung einfach um eine gewisse Summe aufgestockt, die Projekte könnten durchgeführt werden.

Bloß besteht hier eine Hürde, die eher aus dem Bankrecht stammt: die Basler Akkorde. Stark vereinfacht gesprochen schreiben sie den Banken unter anderem der Eurozone vor, bestimmte Mengen von Eigenkapital zurückhalten zu müssen, statt es zu verleihen. Basis dafür sind verschiedene Risikostufen, die aus der Vergabe von Krediten hervorgehen.

Diese Akkorde haben seit 1988 mehrere Stufen der Verschärfung durchlaufen. Ab 2025 wird voraussichtlich in der EU die bislang letzte Ausprägung Gültigkeit bekommen. Die Folge: Banken dürfen noch weniger Mittel verleihen als zuvor, weil sich die Kapitalunterlegungsquoten und Risikoberechnungsmodelle geändert haben. Bis voraussichtlich 2030 wird dieser Umsetzungsprozess andauern.

Das wiederum trifft auf eine Zeit, in der gerade

• die Leitzinsen in der Eurozone angehoben wurden;
• die Baubranche aufgrund von Materialengpässen und Energiepreissteigerungen sowieso mit starken Preiserhöhungen zu kämpfen hat;
• das GEG ab 2023 ebenfalls verschärft wird;
• viele Gebäudebesitzer aufgrund der geradezu galoppierenden Inflation von Gas-, Heizöl- und Strompreisen ihre Verbräuche massiv reduzieren möchten.

Einfach gesprochen: Energieeffizienz ist teuer, es gibt aus verschiedenen Gründen jede Menge Bedarf für diese teuren Produkte – nur kann der Bankensektor nicht so liefern, wie er es will, weil ihm durch Selbstverpflichtungen die Hände gebunden sind.

Das wiederum ist eine Situation, durch die Immobilienfinanzierung deutlich stärker berührt wird als nur eine Erhöhung der Hypothek durch diejenigen mit Finanzbedarf.

Anders finanzieren – komplexer finanzieren

Die Nachfrage ist hoch und steigt sogar noch, das Angebot kann auf traditionellem Weg durch die üblichen Versorger nicht gestillt werden. Es genügt BWL/VWL-Grundwissen, um abschätzen zu können, was dann passiert: Dritte springen in die Bresche, um die Nachfrage mit eigenen Angeboten zu befriedigen.

Der hierbei buchstäblich lachende Dritte sind Mezzanine-Kapitalgeber. Zumindest für Immobilienfinanzierungen, die von Projektentwicklern, Bauträgern und ähnlichen Stellen benötigt werden, stellt ihr sehr spezielles und variables Produkt eine tragfähige Lösung dar:

• Die Geber sind hierzulande meist Private-Equity-Firmen, Family Offices und ähnliche Organisationen. Als solche unterliegen sie nicht dem Bankrecht – müssen sich dementsprechend nicht um die Basler Vorgaben kümmern.
• Aus diesem Grund besteht die Möglichkeit einer sehr freien und dadurch hochflexiblen Vertragsgestaltung. Deutlich flexibler als es bei Banken der Fall ist. 
• Das wiederum erlaubt es, Mezzanine-Kapital sehr frei zu gestalten. Die Gelder können bilanziell als Eigenkapital oder Fremdkapital genutzt werden – je nachdem, auf was sich die Vertragspartner einigen. 
• Wird Mezzanine als Eigenkapital gestaltet, erhöht sich naturgemäß die Eigenkapitalquote. Das wiederum verringert das Risiko eines klassischen Kredits aus Sicht der Banken – weshalb Mezzanine beispielsweise als „Starthilfe“ genutzt werden kann, um den Rest des Finanzierungsbedarfs über die Bank abwickeln zu können. Denn:
• Typischerweise zeichnet sich Mezzanine-Kapital durch höhere Zinsen als für einen vergleichbaren Bankenkredit aus. Dem gegenüber lassen sich durch die freiere Vertragsgestaltung jedoch zahlreiche Optionen finden, über die eine Begleichung erfolgen kann – hier reicht die Palette von stillen Beteiligungen bis zu Genussscheinen; oder eben klassischer Rückzahlung.

Wer bei diesen Modellen jedoch keine Berücksichtigung erfährt, sind herkömmliche, private Bauherren und Sanierer. Sie stellen in aller Regel keine Zielgruppe für die Mezzanine-Kapitalgeber dar, da sie mit dem Gebäude keinen geschäftlichen Ansatz verfolgen.
 
Quo vadis, Privatbesitzer?

An diesem Punkt werden die KfW, das BAFA und ähnliche Institutionen bedeutsam. Sie stellen bekanntlich schon seit langer Zeit eine wichtige Anlaufstelle für den privaten Wohnsektor dar, um dort ganz konkret die Energieeffizienz von Gebäuden voranzutreiben.

Zwar ist die KfW ebenfalls von den Basler Regularien betroffen – aufgrund ihres Geschäftsmodells sogar stärker als manche anderen Banken. Durch eine Eigenkapitalstärkung konnte sie jedoch bereits Vorkehrungen treffen, um die Vorgaben zu stemmen. Ähnlich verläuft es bei anderen Förderbanken.

Nicht zuletzt mit den jetzt wieder steigenden Zinsen dürfen Förderbanken und staatliche Förderprogramme für mehr bauliche Energieeffizienz deshalb noch stärkere Bedeutung erlangen, als es sowieso schon der Fall war – selbst wenn die KfW unlängst ebenfalls ihre Zinsen für einige Programme nach oben justieren musste. 

Nun ist allerdings die Politik gefragt: Der Finanzbedarf für unternehmerische Gebäudeenergieeffizienz lässt sich höchstwahrscheinlich über Mezzanine und ähnliche Finanzierungsformen abfedern. Wenn jedoch private Gebäudebesitzer weiterhin modernisieren sollen, dann sind mehr staatliche Hilfen notwendig, um die Bankenkredite zu ersetzen. 

Fazit: Eine Zeit der Veränderungen

Zumindest diejenigen (Wohn-)Gebäude, die bereits seit vielen Jahren auf ihren Fundamenten stehen, haben energetischen Nachholbedarf. Sie zu sanieren, ist alternativlos, da ein stark verringerter Energieverbrauch aus verschiedenen Gründen absolut notwendig ist – von den Kosten für die Hausbesitzer und -bewohner bis zum Klimaschutz. 

Banken und deren Kredite können jedoch jetzt und noch stärker in den kommenden Jahren diesen steigenden Finanzbedarf nicht in Gänze liefern. Für Unternehmer bestehen bereits jetzt tragfähige Alternativen. Für private Gebäudebesitzer ohne wirtschaftliche Absichten ist es jedoch nötig, die verfügbaren Fördermittel wenigstens für die energetische Sanierung zu stärken – andernfalls werden Gesetze geschaffen, die nur eine Minorität aus finanziellen Gründen befolgen kann.