„Ariadnes“ Auswege aus dem Mieter-Vermieter-Dilemma

Der Druck auf Immobilienbesitzende, energetische Sanierungen durchzuführen und die Wärmeversorgung auf Erneuerbare umzustellen, wächst unter anderem durch die CO2-Bepreisung und die Anpassung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Dabei bieten die Modernisierungsumlage und Förderungen wenig Anreize für Vermietende, in die Wärmewende zu investieren, während Mietende nicht ausreichend vor hohen finanziellen Belastungen durch die Transformation geschützt werden.

In einer neuen Analyse haben Forschende des Kopernikus-Projekts Ariadne an konkreten Beispielen ausgerechnet, wie sich verschiedene mietrechtliche Optionen finanziell auf Rendite und Mieten auswirken und welche tragbaren Lösungen sich für die Beteiligten daraus ergeben können.

Kurzfristig kann aus ihrer Sicht eine Nichtanrechnung von Förderungen beim Umlegen der energetischen Modernisierungsinvestition auf die Mieter mit anpassbarer Kappungsgrenze das Vermieter-Mieter-Dilemma zumindest teilweise auflösen. Dabei wurden Erfahrungen aus Schweden einbezogen.

Die Ariadne-Forschenden kommen vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IDW), Öko-Institut und Institut für Klimaschutz, Energie und Mobilität (Ikem). Sie diskutieren in ihrer Analyse die Vor- und Nachteile von Modernisierungsumlage, Teilwarmmiete (siehe unten) und Umlage des CO2-Preises sowie Fördermöglichkeiten für die energetische Modernisierung von Wohnraum in Deutschland.

Zwei Wohnraumbeispiele durchgerechnet

Dabei berechnen sie für die verschiedenen Optionen anhand von zwei Wohnraumbeispielen einerseits die Investitionskosten sowie die sich aus der Sanierung ergebenden Mietsteigerungen und mögliche Heizkosten-Ersparnisse. Die Beispiele - Wohnraum jeweils in einem Mehr- und Einfamilienhaus mit einer angenommenen Effizienzklasse F im Energieausweis - sollen typisch sein für Deutschland.
 Für beide Wohnraumtypen werden Sanierungskosten und mögliche Energieeinsparungen berechnet, wenn der Effizienzhausstandard 70 erreicht werden soll. Wirtschaftlichkeit, Marktlage sowie Förderung werden dabei mitbetrachtet. Die sich aus diesem Kriterienkatalog ergebenden 16 Fallkonstruktionen werden zusätzlich unter den Gesichtspunkten Betrachtungszeitraum, Kalkulationszins und künftige Entwicklung der Energiepreise beleuchtet.

Modernisierungsumlage reformieren

In ihrer Analyse stellen die Forschenden fest, dass alle bestehenden Optionen, wie zum Beispiel das im aktuellen Koalitionsvertrag verankerte Teilwarmmieten-Modell, entweder keine Investitionsanreize bieten oder die Mietenden einseitig belasten würden. Sie schlagen deshalb eine Reform der Modernisierungsumlage vor, die gezielt Effizienzmaßnahmen im Gebäudebestand adressiert.

Mittel- bis langfristig solle zudem der Mietspiegel überarbeitet werden, um die Preisniveaus vor Ort besser abbilden und auf andere grundsätzliche Probleme reagieren zu können, die Druck auf die Mietpreise nach oben ausüben. Zum Schutz der Mietenden vor zu hohen Mietsteigerungen durch eine energetische Sanierung könnten jeweils auf die aktuellen Baukosten anpassbare Kappungsgrenzen für die Berechnung einer energetischen Modernisierungsumlage eingebaut werden.

Mithilfe der zusammengestellten Beispielfälle können die Forschenden konkret berechnen, wie viel pro Quadratmeter die Eigentümerinnen und Eigentümer für eine energetische Sanierung investieren müssen und wie sich die vorhandenen Umlageoptionen sowie Fördermöglichkeiten auf Refinanzierung und Wertsteigerung der Immobilie auswirken. Gleichzeitig berechneten die Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler die finanziellen Ent- und Belastungen für Mietende in den verschiedenen Optionen.