Fernwärmekunde scheitert mit Klage gegen „Dienstbarkeit“

Wärmepumpe statt Fernwärme? Der Eigentümer einer Doppelhaushälfte in einem Neubaugebiet bei Wiefelstede im Ammerland muss weiterhin an das örtliche Wärmenetz angeschlossen bleiben. Weil der Versorger Heizöl statt – wie ursprünglich erwartet – Biomethan einsetzt, focht der Eigentümer die im Grundbuch eingetragene „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ an.

Zudem berief er sich auf das Sonderkündigungsrecht nach Paragraf 3 der Fernwärmeverordnung (AVBFernwärmeV). Statt des Netzanschlusses wollte er eine Wärmepumpe im Haus nutzen. Das Landgericht Oldenburg wies die Klage jedoch ab (Az.: 9 O 1511/25).

Die Grundstücke in dem Neubaugebiet wurden teils von der Gemeinde, teils von einer Oldenburger Wohnbaufirma vermarktet. Der Kläger schloss im Januar 2024 einen Grundstückskauf- und Bauträgervertrag ab. Darin ist laut Gericht geregelt, dass er eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten eines Wärmelieferanten übernimmt.

Im Herbst 2024 unterzeichnete er mit dem Unternehmen, das von der Gemeinde mit dem Aufbau der Wärmeversorgung beauftragt worden war, sowohl einen Netzanschluss- als auch einen Liefervertrag.

Diesel statt Biomethan

Im November 2025 teilte der Hauseigentümer dem Versorger mit, dass er eine Wärmepumpe installieren wolle und kündigte den Vertrag unter Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht. Zur Begründung führte er an, der Versorger setze seit mehr als einem Jahr Diesel zur Wärmeerzeugung ein. Der Gemeinderat habe dagegen beschlossen, dass als Energieträger ausschließlich 100 Prozent Biomethan verwendet werden solle.

Der Wärmeversorger hielt die Kündigung für unberechtigt und beantragte, die Klage abzuweisen. Das Unternehmen erklärte, es baue derzeit eine umweltfreundliche Wärmeversorgung für das Neubaugebiet auf.

Da das Gebiet in mehrere Bauabschnitte unterteilt sei, erfolge auch der Ausbau von Wärmenetz und Erzeugungsanlagen schrittweise. Vorgesehen seien eine Energiezentrale sowie ein Blockheizkraftwerk. Beide Anlagen seien aus technischen und wirtschaftlichen Gründen erst ab einer bestimmten Anschlussdichte sinnvoll. Übergangsweise werde das Wärmenetz von einer Großwärmepumpe gespeist. Ölbetriebene Heizkessel halte man lediglich zur Redundanz und zur Abdeckung von Spitzenlasten vor.

Klage teilweise unzulässig

Das Landgericht stufte den Antrag des Klägers, die Vertragsklausel über die beschränkte persönliche Dienstbarkeit für unwirksam zu erklären, als unzulässig ein. Nach Ansicht der Richterin fehlt es an einem sogenannten Feststellungsinteresse.

Die Beklagte sei weder unmittelbar an dem notariellen Vertrag beteiligt gewesen noch später in dieses Vertragsverhältnis eingetreten oder habe es übernommen. Eine mögliche Unwirksamkeit der Klausel könne daher nur gegenüber dem eigentlichen Vertragspartner als Verwender der Klausel gerichtlich geltend gemacht werden.

Inhaltlich hielt das Gericht die Klausel zudem für zulässig. „Die Grundbucheintragung beziehungsweise die darin in Bezug genommene Eintragungsbewilligung besagen lediglich, dass der Grundstückseigentümer nichts errichten, umbauen oder entfernen darf, was den Bestand, den Betrieb oder die Nutzung der Anlage zum Wärmebezug von der Beklagten beeinträchtigt oder gefährdet“, heißt es in der Urteilsbegründung.

Diese dem Eigentümer auferlegte Unterlassungspflicht führe faktisch dazu, dass der Grundstückseigentümer oder andere Nutzer des Grundstücks – sofern sie sich nicht dauerhaft in unbeheizten Wohnräumen aufhalten wollen – darauf angewiesen sind, Heizwärme von der Beklagten zu beziehen.

Auch die unbefristete Dauer der Dienstbarkeit sei nicht sittenwidrig. Wärmenetzbetreiber seien wegen der hohen Investitionskosten für Infrastruktur und Erzeugungsanlagen auf langfristige Absatzsicherheit angewiesen. Zudem könnten sie ihre Wärme technisch nur innerhalb eines begrenzten Versorgungsgebiets anbieten.

Die Dienstbarkeit diene daher nicht nur der Sicherung bestehender Verträge, sondern auch der Absicherung der Netzinfrastruktur gegenüber künftigen Grundstückserwerbern. 

Wirtschaftlichkeit erneuerbarer Anlagen

Auch aus dem Sonderkündigungsrecht der Fernwärmeverordnung lasse sich kein Anspruch auf Löschung der Dienstbarkeitsklausel ableiten.

Das Gericht zog zudem eine Grenze für das Kündigungsrecht nach Paragraf 3 der Verordnung. Die Wirtschaftlichkeit einer Anlage zur Nutzung erneuerbarer Energien würde sinken, wenn Wärme aus kundeneigenen Anlagen die Abnahme aus der Anlage des Nahwärmeversorgers verringert.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, die Berufungsfrist endet Ende März.